Ávalos Asesores

La Dirección General de Tributos, a través de la consulta vinculante V0724-25, ha aclarado que la transmisión de una vivienda distinta de la habitual, aun cuando el importe obtenido se destine a cancelar la hipoteca pendiente, no puede acogerse a la exención por reinversión. La ganancia patrimonial resultante debe declararse en su totalidad dentro del IRPF.

1. Posición de la DGT

La venta de una vivienda que no cumple los requisitos de habitualidad genera una ganancia o pérdida patrimonial sujeta a tributación. El hecho de destinar el dinero obtenido a amortizar la deuda hipotecaria no altera la obligación de tributar por la totalidad de la ganancia. La exención solo corresponde a la vivienda habitual.

2. Motivos por los que no procede la exención

La normativa permite aplicar la exención únicamente cuando se transmite la vivienda habitual y se reinvierte el importe en la adquisición de otra vivienda habitual dentro de los plazos legales.
Se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente haya residido de manera efectiva y continua durante al menos tres años, o que hubiera constituido su residencia habitual hasta un máximo de dos años antes de la venta.

3. Consecuencias fiscales

  • La ganancia patrimonial obtenida debe integrarse en la base del ahorro del IRPF correspondiente al ejercicio en que se produzca la venta.
  • No es posible minorar el importe de transmisión por la cantidad destinada a cancelar la hipoteca.
  • En caso de que el contribuyente reinvierta posteriormente en una vivienda habitual, solo esa operación, con sus propios requisitos, podría beneficiarse de la exención.

4. Recomendaciones prácticas

Es fundamental tener en cuenta que la ganancia se calcula sobre el precio total de venta, restando únicamente el valor de adquisición, mejoras y gastos deducibles. La cancelación de deuda no reduce la base imponible.
Si se prevé una reinversión en vivienda habitual, deberá tramitarse de forma separada y con especial atención al cumplimiento de los plazos y condiciones legales.

5. Ejemplo ilustrativo

Un autónomo vende una segunda residencia por 200.000 €, de los cuales utiliza 80.000 € para amortizar la hipoteca pendiente. A efectos fiscales, la ganancia patrimonial se calcula sobre los 200.000 €, sin que la amortización reduzca la tributación en IRPF.